Prawnik Zawiercie: Istota hipoteki

Prawnik Zawiercie – Istota hipoteki

---

 Prawnik Zawiercie – Porady prawne Zawiercie – SALVOIURE – www.salvoiure.pl

---

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego główną funkcją jest zabezpieczenie wykonania zobowiązania pieniężnego. W polskim pra­wie została ona uregulowana w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.[1] Art. 65 ust. 1 tejże ustawy stanowi: „W celu zabez­pieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć pra­wem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nierucho­mości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Hipoteka jest szeroko wykorzystywana nie tylko do zabezpieczenia wie­rzytelności cywilnoprawnych. Przewidują ją także przepisy gałęzi prawa in­nych niż prawo cywilne, gdzie służy zabezpieczeniu zobowiązań publiczno­prawnych.

Hipoteka ma charakter akcesoryjny i dzieli losy wierzytelności, którą zabezpiecza (trwa do czasu wygaśnięcia zabezpieczonego długu, a nieważność zobowiązania podstawowego powoduje nieważność hipoteki).[2]

Zabezpieczenie hipoteką wierzytelności banku polega na obciążeniu nieruchomości prawem, na mocy którego bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.[3]

Hipotekę ustanowić może również współwłaściciel nieruchomości na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela, który ustanawia hipotekę.

Hipotekę ustanowić można na:[4]

1. nieruchomości;
2. użytkowaniu wieczystym;
3. własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego;
4. spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego;
5. prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka);
6. wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, a wyżej wymienione rzeczy/ prawa mogą należeć tak do kredytobiorcy jak i osób trzecich.

Podmiotem, na którego nieruchomości ma być ustanowiona hipoteka, może być:

1. osoba fizyczna;
2. osoba prawna;
3. jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Obciążenie nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, albo rozporządzanie nią (w tym zbycie przez jej właściciela) nie powoduje wygaśnięcia zabezpieczenia w postaci hipoteki, nie prowadzi również do pogorszenia pozycji prawnej banku zabezpieczonego tą hipoteką. W takim przypadku hipoteka obciąża nadal nieruchomość, która jest jedynie własnością innej osoby niż ta, która ustanowiła hipotekę. Wyłączenie prawa zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką jest bezskuteczne.[5]

Hipotekę można ustanowić na zabezpieczenie wierzytelności:[6]

1. istniejącej;
2. przyszłej;
3. warunkowej;
4. bezwarunkowej;
5. wymagalnej,
6. niewymagalnej.

 

W działalności banku stosowane są następujące rodzaje hipotek:

1. hipotekę umowna (w tym umowna łączna),
2. hipoteka przymusowa
3. hipoteka morska.

Podjęcie decyzji o ustanowieniu zabezpieczenia w formie hipoteki powinno zawsze poprzedzać badanie księgi wieczystej w celu weryfikacji jej stanu prawnego. Wiarygodność odpisu z ksiąg wieczystych jest tym większa, im krótszy jest okres pomiędzy datą wystawienia odpisu i datą przedłożenia go w banku.

Hipoteka umowna służy wyłącznie zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności. Źródłem powstania tej hipoteki jest umowa pomiędzy bankiem a właścicielem nieruchomości.[7]

Hipotekę łączną ustanawia się w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności poprzez obciążenie więcej niż jednej nieruchomości. Źródłem powstania tej hipoteki jest umowa pomiędzy bankiem, a właścicielem nieruchomości. Przedmiotem obciążenia hipoteką łączną mogą być nieruchomości będące własnością tej samej osoby, jak również nieruchomości będące własnością różnych osób.[8]

Z powstaniem hipoteki łącznej (ustawowej) mamy również do czynienia, jeśli nastąpi fizyczny podział nieruchomości już obciążonej hipoteką – wówczas hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość, obciąża z mocy prawa wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.[9]

Hipotekę przymusową ustanawia się na nieruchomości dłużnika (przeważnie kredytobiorcy lub poręczyciela), jeżeli bank posiada tytuł wykonawczy (dokument stanowiący podstawę do wszczęcia egzekucji) przeciwko niemu. Źródłem powstania hipoteki przymusowej jest żądanie wierzyciela poparte tytułem wykonawczym przeciwko dłużnikowi. Hipoteka przymusowa może być ustanowiona wbrew woli dłużnika.[10]

Hipotekę morską ustanawia się na statku wpisanym do rejestru okrętowego oraz na statku w budowie. Źródłem powstania tej hipoteki jest umowa pomiędzy bankiem a właścicielem statku. Do powstania hipoteki morskiej niezbędny jest wpis do rejestru okrętowego.[11] Hipoteka morska ustanowiona na statku obciąża jego przynależności oraz wierzytelności właściciela statku powstałe po ustanowieniu hipoteki z tytułu:[12]

1. odszkodowania za uszkodzenie lub utratę statku (łącznie z odszkodowaniem ubezpieczeniowym);
2. wynagrodzenia za ratownictwo (w zakresie, w jakim wyrównuje ono szkody w statku spowodowane ratownictwem, udziałem statku w awarii wspólnej);
3. opłat za najem lub dzierżawę statku.

Hipoteka morska ustanowiona na statku w budowie obejmuje materiały, urządzenia i wyposażenie znajdujące się na terenie stoczni budującej obciążony hipoteką statek, które przez oznakowanie lub w inny sposób zostały wyraźnie zidentyfikowane jako przeznaczone do budowy lub na wyposażenie tego statku. W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności hipotekę morską można ustanowić na więcej niż jednym statku. Oświadczenie woli właściciela statku lub podmiotu, dla którego statek jest budowany powinno być złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym.[13]

Każdy rodzaj hipoteki ustanawiany jest w tej samej walucie, w jakiej wyrażona jest zabezpieczana wierzytelność. Waluta tej wierzytelności nie ma wpływu na rodzaj hipoteki.

Można dokonać przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, ale tylko łącznie z hipoteką. Obowiązuje bowiem zasada ścisłej zależności wzajemnej (akcesoryjności) hipoteki i zabezpieczonej przez nią wierzytelności.

Jeżeli ta sama nieruchomość jest obciążona więcej niż jedną hipoteką, o ich pierwszeństwie rozstrzyga moment złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej (a nie jak w przypadku zastawu rejestrowego dzień złożenia wniosku). Hipoteki wpisane na podstawie wniosków, które zostały złożone równocześnie, mają równe pierwszeństwo. W przypadku hipoteki (w przeciwieństwie do zastawu rejestrowego), można zmienić w drodze stosownej umowy (pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielami hipotecznymi) pierwszeństwo hipotek. Taka zmiana dla swej skuteczności wymaga wpisu do księgi wieczystej.[14]

Każda hipoteka ustanowiona na rzecz banku powstaje w momencie jej wpisu do księgi wieczystej. Wpis hipoteki wywołuje jednak skutek wsteczny – już z momentem złożenia wniosku, przez co wierzyciel hipoteczny uzyskuje prawo (hipotekę) niejako wstecznie – nie z momentem jej wpisu, lecz złożenia wniosku.[15]

Wniosek o wpis hipoteki może złożyć:

1. kredytobiorca, którego kredyt ma zostać zabezpieczony hipoteką;
2. właściciel nieruchomości;

Wpis hipoteki do księgi wieczystej następuje zawsze na podstawie wniosku, do którego powinno być załączone:

1. oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku (pod rygorem nieważności w formie pisemnej),
2. oświadczenie banku o udzieleniu kredytu zabezpieczonego hipoteką.

W przypadku hipoteki przymusowej wniosek może być złożony przez bank wbrew woli dłużnika, jednakże w takiej sytuacji wymagane jest posiadanie przez bank tytułu wykonawczego względem dłużnika.

Hipoteka może być również ustanowiona w oparciu o oświadczenie właściciela złożone w formie aktu notarialnego czy to przy okazji innej transakcji (np. sprzedaży nieruchomości), czy też osobno. Wówczas wniosek o wpis hipoteki składa notariusz.

Wniosek o wpis hipoteki, aby był w ogóle rozpatrzony przez sąd, musi być należycie opłacony. W przypadku ustanowienia hipoteki w formie aktu notarialnego opłaty pobiera notariusz.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej następuje w trybie sądowym – poprzez wydanie przez sąd postanowienia. Postanowienie to staje się prawomocne, jeśli w terminie 14 dni nie zostanie zaskarżone przez którąkolwiek ze stron postępowania (np. kredytobiorcę, bank, właściciela nieruchomości, innych wierzycieli hipotecznych, którzy o wpisie są również powiadamiani).[16]

Oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki wraz z zaświadczeniem banku albo oświadczenie właściciela złożone w formie aktu notarialnego oraz wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki.

Dokumentem potwierdzający ustanowienie zabezpieczenia jest zawiadomienie sądu o wpisie hipoteki.

Treść wpisu hipotecznego wymaga zmiany w księdze wieczystej, jeśli dotyczy:[17]

1. zmiany kwoty hipoteki, zmiany pieniądza w jakim wyrażono hipotekę (na skutek przewalutowania kredytu zabezpieczonego hipoteką);
2. zmiany rodzaju hipoteki (na skutek zmiany rodzaju wierzytelności zabezpieczonej wyrażonej np. w wysokości albo do wysokości), przekształcenia hipoteki umownej w łączną, ewentualnie w przymusową łączną;
3. zmiany oprocentowania kredytu (dotyczy to tylko oprocentowania stałego);
4. zmiany terminu zapłaty wierzytelności (przedłużenie kredytu, skrócenie);
5. zmiany zakresu obciążenia hipoteką (gdy ustanowiono na udziale);
6. zmiany pierwszeństwa;
7. zmiany wierzyciela;
8. zmiany roszczeń dotyczących hipotek.

Hipoteka jest zabezpieczeniem akcesoryjnym – wygasa w przypadku:[18]

– wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza (poprzez spłatę lub umorzenie);

– przejścia nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku;

– nieważności umowy kredytowej.

W przypadku spłaty długu wynikającego z umowy kredytu zabezpieczonej hipoteką bank jest zobowiązany, na wniosek kredytobiorcy lub osoby trzeciej, która ustanowiła hipotekę, do podjęcia czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki, tj. wystawienia oświadczenia potwierdzającego spłatę kredytu i zawierającego zgodę banku na wykreślenie hipoteki.

Hipoteka nie ulega przedawnieniu. Przedawniają się roszczenia o odsetki zabezpieczone hipoteką – termin wynosi 3 lata.

Wierzycielowi hipotecznemu przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń z kwoty uzyskanej z egzekucji – zabezpieczenie hipoteczne ma bowiem piątą pozycję zaspokojenia:[19]

– po:

1. kosztach egzekucji,
2. należnościach alimentacyjnych,
3. należnościach za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i kosztach zwykłego pogrzebu dłużnika,
4. należnościach wynikających z zabezpieczenia hipoteką morską;

– na równi:

1. z innymi należnościami zabezpieczonymi hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczonymi przez wpisanie do innego rejestru (o kolejności szczegółowej decyduje moment wpisu);

– a przed:

1. innymi należnościami za pracę,
2. należnościami wynikającymi z zobowiązań podatkowych niezabezpieczonych hipotecznie lub zastawem rejestrowym albo zabezpieczone przez wpisanie do innego rejestru,
3. należnościami zabezpieczonymi prawem zastawu,
4. należnościami wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,
5. innymi należnościami.

Zaspokojenie następuje w toku sądowego postępowania egzekucyjnego. Jeżeli dojdzie do spłaty należności banku w całości w toku egzekucji, bank niezwłocznie wstrzymuje prowadzone postępowanie egzekucyjne.

W przeciwieństwie do innych zabezpieczeń (także rzeczowych) hipoteka może powstać po ogłoszeniu upadłości pod warunkiem, że wniosek o jej wpis został złożony w sądzie w ciągu roku przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości dłużnika hipotecznego.[20]

Skuteczność zabezpieczenia hipoteką w postępowaniu upadłościowym zależy od tego, czy dający zabezpieczenie sam jest kredytobiorcą, czy też, ustanawiając hipotekę, czynił to na zabezpieczenie długu osoby trzeciej. W przypadku zabezpieczenia przez upadłego hipoteką własnego długu – hipoteka okaże się bezskuteczna w stosunku do masy, o ile zostanie ustanowiona na zabezpieczenie długu niewymagalnego oraz zostanie dokonana przez upadłego w terminie dwóch miesięcy przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, chyba że powstanie ona po tym terminie ale jej celem będzie zabezpieczenie wierzytelności powstającej równocześnie z udzielonym zabezpieczeniem, względnie będzie stanowiła zabezpieczenie wierzytelności wynikających z terminowych operacji finansowych lub sprzedaży papierów wartościowych ze zobowiązaniem do ich odkupu. Wierzyciel hipoteczny będzie miał szanse, aby hipoteka była uznana za skuteczną mimo powyższych zastrzeżeń, jeśli w drodze procesu sądowego dowiedzie, iż w czasie jej ustanowienia nie wiedział o istnieniu podstaw do ogłoszenia upadłości dłużnika hipotecznego. W przypadku zaś, gdy hipoteka jest ustanawiana na zabezpieczenie kredytu przez osobę trzecią – zabezpieczenie takie może zostać uznane za bezskuteczne w stosunku do masy upadłości, jeżeli zostanie ustanowione na rok przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, a w związku z ustanowieniem tego zabezpieczenia upadły nie otrzymał żadnego świadczenia lub otrzymał świadczenie, które jest niewspółmiernie niskie do wartości udzielanego zabezpieczenia. Bez względu na wysokość świadczenia otrzymanego przez upadłego zostaną uznane za bezskuteczne hipoteki na zabezpieczenie długu osób trzecich, którymi są: małżonek, krewny lub powinowaty w linii prostej, krewny lub powinowaty w linii bocznej do drugiego stopnia włącznie, przysposobiony lub przysposabiający, wspólnicy spółki lub osoby prawnej, ich reprezentanci lub małżonkowie, jak również spółki powiązane, w tym pozostające w stosunku dominacji.[21]

W przypadku upadłości, wierzytelności zabezpieczone hipoteką są zaspokajane z sumy uzyskanej ze sprzedaży danej nieruchomości, a pomniejszone o koszty tej sprzedaży. Wierzytelności hipoteczne są zaspokajane w kolejności przysługującego im pierwszeństwa. Powyższe oznacza, iż wierzyciel hipoteczny ma większe szanse zaspokojenia aniżeli pozostali wierzyciele, których wierzytelności zaspokajane są z całej masy powstałej w skutek upadłości.[22]

---

 Prawnik Zawiercie – Porady prawne Zawiercie – SALVOIURE – www.salvoiure.pl

---

[1] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r., Nr 19, poz. 147).

[2] J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2004, s. 182.

[3] J. Mojak, A. Jakubecki, E. Niezbecka, Prawne zabezpieczenie wierzytelności bankowych, Kraków 2000, s. 66.

[4] S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Warszawa 2000, s. 37.

[5] J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo…, op. cit., s. 183.

[6] S. Rudnicki, Komentarz do ustawy…, op. cit., s. 38.

[7] J. Mojak, A. Jakubecki, E. Niezbecka, Prawne zabezpieczenie…, op. cit., s. 67.

[8] S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2003, s. 17.

[9] Tamże.

[10] J. Koleśnik,  Zabezpieczenia w bankowości – aspekty prawne i wymogi regulacyjne, Warszawa 2009, s. 42.

[11] J. Mojak, A. Jakubecki, E. Niezbecka, Prawne zabezpieczenie…, op. cit., s. 68.

[12] Tamże

[13] J. Koleśnik, Zabezpieczenia…, op. cit., s. 42.

[14] B. Swaczyna, Hipoteka umowna, Warszawa 2006, s. 33.

[15] S. Rudnicki, Komentarz do ustawy…, op. cit., s. 40.

[16] Tamże.

[17] Tamże.

[18] J. Koleśnik, Zabezpieczenia…, op. cit., s. 45.

[19] Tamże, s. 46.

[20] Tamże.

[21] J. Mojak, A. Jakubecki, E. Niezbecka, Prawne zabezpieczenie…, op. cit., s. 71.

[22] Tamże.