Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312) – co może się zmienić dla wspólnot mieszkaniowych?
Projekt UD312 może istotnie zmienić sposób działania wspólnot mieszkaniowych: od odpowiedzialności za wady części wspólnych, przez głosowanie nad uchwałami, po wybór zarządcy. To nadal projekt, a nie obowiązujące prawo. Poniżej omawiamy wersję z 20 października 2026 r. i wskazujemy, które rozwiązania mogą mieć największe znaczenie dla właścicieli lokali oraz zarządów wspólnot.
Stan prawny i projektowy: 20 października 2026 r. Tekst ujednolicony dołączony do materiałów ma charakter roboczy. Pokazuje hipotetyczne brzmienie ustawy po przyjęciu zmian, ale nie jest tekstem obowiązującym ani urzędowym tekstem jednolitym.
W skrócie
- Projekt oznaczony numerem UD312 dotyczy ustawy o własności lokali oraz pięciu innych ustaw.
- Przewiduje m.in. doprecyzowanie, co należy do nieruchomości wspólnej, nowe zasady dochodzenia roszczeń dotyczących wad, zmiany w zarządzaniu i głosowaniu oraz obowiązkowe opłaty za media i odpady do 10. dnia miesiąca.
- Nie każda zapowiadana wcześniej zmiana znalazła się w przekazanej wersji projektu. W szczególności jej tekst nie wprowadza opisywanego wcześniej ogólnego obowiązku udostępniania lokalu do kontroli przez wspólnotę.
- Projekt przewiduje wejście ustawy w życie po upływie trzech miesięcy od ogłoszenia. Samo opublikowanie projektu nie zmienia jednak praw ani obowiązków właścicieli.
- Rada Legislacyjna opiniowała wersję projektu z 14 stycznia 2026 r. Jej uwagi trzeba odróżniać od zmian w nowszym tekście z 20 października 2026 r.
Spis treści
- Czy projekt UD312 już obowiązuje?
- Nieruchomość wspólna: balkony, wspólnota i roszczenia za wady
- Opłaty, media i odpowiedzialność właścicieli
- Zarząd wspólnoty i czynności zwykłego zarządu
- Głosowanie, zebrania i zaskarżanie uchwał
- Zmiana sposobu korzystania z lokalu
- Lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego
- Garaże wielostanowiskowe i pozostałe ustawy
- Przepisy przejściowe i kwestie wymagające dopracowania
- Co projekt oznacza dla wspólnot w Zawierciu?
- Najczęstsze pytania
Czy projekt UD312 już obowiązuje?
Nie. Przekazany projekt ustawy nosi datę 20 października 2026 r. i przewiduje zmiany w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz w pięciu innych ustawach. Dopóki projekt nie przejdzie dalszych etapów procesu legislacyjnego, nie zostanie uchwalony, podpisany i ogłoszony, właściciele oraz wspólnoty stosują przepisy obowiązujące obecnie.
Zgodnie z końcowym przepisem projektu ustawa miałaby wejść w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia. Nie da się więc dziś wskazać konkretnej daty wejścia w życie na podstawie samego projektu.
Projekt UD312 był wcześniej ujęty w rządowych pracach legislacyjnych, a w sierpniu 2026 r. figurował w porządku obrad Rady Ministrów. To nie oznacza samo przez się, że Rada Ministrów przyjęła dokładnie tekst z 20 października. Omawiany materiał należy traktować jako konkretną wersję propozycji, którą mogą jeszcze zmienić dalsze prace.
Nieruchomość wspólna: balkony, wspólnota i roszczenia za wady
Konstrukcyjne elementy balkonów mają być wyraźnie wskazane
Projekt dopisuje do definicji nieruchomości wspólnej m.in. elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Obok nich wymienia grunt, ściany konstrukcyjne i ściany między lokalami, stropy oraz elewację. Nadal decydujące znaczenie ma też kryterium, czy dana część budynku lub urządzenie służy wyłącznie właścicielom lokali.
Dla wspólnot może to ułatwić rozstrzyganie, kto powinien finansować naprawę określonych elementów balkonu. Projekt nie przesądza jednak, że każda część balkonu staje się częścią wspólną: wyraźnie mówi o elementach konstrukcyjnych, a konkretny zakres obowiązków nadal może zależeć od budowy obiektu i charakteru uszkodzenia. W praktyce warto odróżnić konstrukcję i elementy elewacji od wykończenia przestrzeni służącej wyłącznie właścicielowi lokalu.
Wspólnota ma otrzymać własny majątek i zdolność prawną
Projekt opisuje wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną posiadającą zdolność prawną oraz własny majątek, obejmujący prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Ma to wprost określić jej status i majątek, który jest odrębny od majątków poszczególnych właścicieli.
Dochodzenie roszczeń za wady części wspólnych
Nowe przepisy pozwalałyby wspólnocie dochodzić we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną. Gdy źródłem roszczeń jest umowa zawarta przez właścicieli, a nie przez wspólnotę, projekt rozróżnia dwa rodzaje żądań:
- usunięcie wady – wspólnota mogłaby dochodzić tego roszczenia do czasu wygaśnięcia roszczeń poszczególnych właścicieli;
- odszkodowanie – właściciele musieliby upoważnić wspólnotę uchwałą. Właściciel mógłby w ciągu sześciu tygodni od powiadomienia o uchwale zgłosić sprzeciw. Wtedy upoważnienie wygasałoby w części odpowiadającej jego udziałowi, a uzyskane odszkodowanie nie byłoby zaliczane na jego poczet zaliczek.
Dla właścicieli istotne będą zatem treść uchwały, sposób i data powiadomienia oraz termin na sprzeciw. Projekt zakłada stosowanie nowych przepisów także do roszczeń wynikających z umów zawartych przed wejściem ustawy w życie. Nie oznacza to automatycznie, że każde roszczenie będzie nadal możliwe do dochodzenia – w konkretnej sprawie trzeba zbadać m.in. jego podstawę, zakres i terminy.
Opłaty, media i odpowiedzialność właścicieli
Zróżnicowane obciążenie kosztami utrzymania nieruchomości
Obecnie ustawa przewiduje możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Projekt uchyla ten szczególny przepis i proponuje ogólną możliwość ustalenia uchwałą innego udziału w wydatkach i ciężarach, jeżeli przemawia za tym sposób korzystania z lokalu. Warunkiem ma być przedstawienie kalkulacji kosztów.
W praktyce samo przekonanie, że dany lokal „generuje większe koszty”, nie powinno wystarczyć. Wspólnota musiałaby przygotować konkretne wyliczenie i oprzeć uchwałę na uzasadnionym związku między sposobem korzystania a dodatkowymi kosztami.
Zaliczki na media i opłaty za odpady
Projekt dopisuje obowiązek uiszczania do 10. dnia każdego miesiąca trzech kategorii należności: zaliczek na koszty zarządu, zaliczek na media dostarczane do lokalu za pośrednictwem wspólnoty oraz opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi.
Do kosztów zarządu miałyby zostać zaliczone wydatki związane z zakupem, montażem i eksploatacją urządzeń służących do rozliczania mediów, gdy umowę z dostawcą zawarła wspólnota. Tekst projektu określa więc sposób ujmowania tych wydatków w kosztach; nie należy upraszczać tej zmiany do stwierdzenia, że każdy licznik w każdym budynku staje się automatycznie częścią nieruchomości wspólnej.
Odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty
Wspólnota nadal odpowiadałaby za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń. Odpowiedzialność właściciela – proporcjonalna do jego udziału – miałaby aktualizować się, gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna.
Projekt wiąże więc odpowiedzialność właściciela z bezskutecznością egzekucji. To nie jest równoznaczne z tym, że właściciel odpowiada za każdy dług wspólnoty od razu albo w takim samym zakresie jak wspólnota.
Zarząd wspólnoty i czynności zwykłego zarządu
Projekt przewiduje dwa modele zarządu w większych wspólnotach: wybór zarządu, którego członkami mogą być wyłącznie osoby fizyczne, albo powierzenie zarządu uchwałą zarządcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Projekt zakłada, że jeśli wspólnota nie powierzy zarządu zarządcy w przewidzianym trybie, powinna wybrać zarząd.
Ważne są przepisy przejściowe. Do umów o sposobie zarządu zawartych przed wejściem nowych przepisów co do zasady miałyby nadal mieć zastosowanie dotychczasowe zasady. Projekt osobno wskazuje, że zmiana zarządcy, któremu wcześniej powierzono zarząd umową, nie wymagałaby formy aktu notarialnego. Nie należy zatem zakładać, że przyjęcie ustawy automatycznie unieważni dotychczasowe umowy wspólnot.
Projekt definiuje czynności zwykłego zarządu jako bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym, w tym konserwację, usuwanie awarii, ubezpieczenie budynków i windykację należności. Do tej kategorii zalicza również przygotowywanie projektów uchwał i organizowanie głosowań.
Właściciele mogliby uchwałą tworzyć fundusz remontowy lub inny fundusz celowy. Projekt doprecyzowuje także prawo kontroli: każdy właściciel miałby prawo wglądu w dokumenty, także z udziałem upoważnionej osoby, oraz żądania od zarządu informacji o zarządzaniu nieruchomością wspólną. Zarząd miałby prowadzić rejestr protokołów uchwał i rejestr umów wspólnoty.
Głosowanie, zebrania i zaskarżanie uchwał
Zmiana większości dotyczyłaby określonych głosowań mieszanych
W przekazanym projekcie nie ma ogólnej zasady, że każda uchwała z udziałem głosów zbieranych indywidualnie zapada większością głosów tylko tych, którzy zagłosowali. Proponowany art. 23 ust. 2c dotyczy konkretnie uchwał w sprawach wymienionych w art. 30 ust. 2, nad którymi głosowano na rocznym zebraniu, ale nie uzyskano wymaganej większości.
W takim przypadku zarząd miałby zebrać głosy indywidualnie od właścicieli, którzy nie głosowali na zebraniu. Uchwała zapadałaby większością udziałów właścicieli uczestniczących w głosowaniu, liczonych łącznie dla głosów oddanych na zebraniu i później. Termin na oddanie głosu w tym trybie nie mógłby być krótszy niż dwa tygodnie ani dłuższy niż dwa miesiące. To rozwiązanie ma ograniczony zakres – nie wolno przedstawiać go jako zmiany progu dla wszystkich uchwał wspólnoty.
Więcej komunikacji elektronicznej, ale zgoda na e-mail przy uchwałach
Zawiadomienia o zebraniach mogłyby być wysyłane na piśmie albo elektronicznie z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Podobnie o treści uchwały można byłoby powiadomić właściciela elektronicznie. Projekt wymaga jednak jego pisemnej zgody na komunikację za pośrednictwem wskazanego adresu e-mail w przypadku powiadomień o uchwałach.
Projekt przesuwa też termin rocznego zebrania: zarząd miałby przeprowadzić je do końca kwietnia. Roczne sprawozdanie miałoby być pisemne i obejmować część finansową oraz opis działalności zarządu. Jeżeli zarząd nie zwoła zebrania na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej jedną dziesiątą udziałów w ciągu trzech tygodni, wskazany we wniosku przedstawiciel mógłby zwołać je samodzielnie.
Termin na zaskarżenie uchwały
Projekt przewiduje sześć tygodni na zaskarżenie uchwały, liczone od dnia powiadomienia właściciela o jej treści. W obecnym brzmieniu ustawy termin dla uchwały podjętej na zebraniu liczy się od dnia jej podjęcia, a w przypadku głosowania indywidualnego – od powiadomienia. Proponowana zmiana ujednolicałaby początek biegu terminu. To istotny szczegół: przy doręczeniach należy zachować informację, kiedy i w jaki sposób właściciel został zawiadomiony.
Zmiana sposobu korzystania z lokalu
Właściciel, który chciałby zmienić sposób użytkowania lokalu mieszkalnego na inny niż mieszkalny w rozumieniu Prawa budowlanego, miałby uzyskać zgodę wspólnoty wyrażoną uchwałą. Wniosek powinien zostać rozpoznany w ciągu dwóch miesięcy. Jeśli wspólnota odmówi, właściciel mógłby żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Projektowana zmiana Prawa budowlanego wymagałaby dołączenia zgody wspólnoty do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.
To rozwiązanie nie oznacza, że wspólnota może dowolnie blokować każdą aktywność prowadzoną w lokalu. Znaczenie będzie miało to, czy dana zmiana podlega procedurze z art. 71 Prawa budowlanego, a także uzasadnienie decyzji wspólnoty i ewentualna kontrola sądowa.
Lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego
Projekt wprowadza odrębne zasady ustanawiania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Chodzi m.in. o obiekty przeznaczone do okresowego pobytu ludzi, takie jak hotele, pensjonaty czy domy studenckie. Wyodrębnienie lokalu byłoby możliwe po uzyskaniu zgody rady gminy wyrażonej w akcie prawa miejscowego. Rada określałaby minimalną liczbę miejsc parkingowych, a mogłaby również ustanowić wymagania dotyczące minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.
Projekt przewiduje, że w takim trybie wyodrębniać można wyłącznie lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, spełniające wymagania techniczno-budowlane. Zawiera też wyjątek przejściowy dla określonych budynków, w przypadku których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed 31 grudnia 2025 r. Szczegóły będą zależały od ostatecznego brzmienia ustawy i lokalnych uchwał.
Garaże wielostanowiskowe i pozostałe ustawy
Nowy art. 33a ma ustanawiać regułę, że wspólnota zarządza wyodrębnionym garażem wielostanowiskowym znajdującym się w nieruchomości, chyba że współwłaściciele garażu ustalili inny sposób zarządu, wybrali zarządcę ze swojego grona albo zarządca został ustanowiony przez sąd. Projekt określa również miesięczne zaliczki i proporcjonalną do udziałów odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązania związane z garażem.
Pozostałe przepisy projektu aktualizują odesłania w ustawach dotyczących społecznych form rozwoju mieszkalnictwa, gospodarki nieruchomościami, spółdzielni mieszkaniowych oraz przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów mieszkaniowych. Dla większości właścicieli lokali najważniejsze praktyczne zmiany dotyczą jednak ustawy o własności lokali i Prawa budowlanego.
Przepisy przejściowe i kwestie wymagające dopracowania
Projekt zawiera różne reguły przejściowe. Przewiduje m.in. dalsze stosowanie dotychczasowych przepisów do wcześniejszych umów o zarządzie, stosowanie nowej regulacji odpowiedzialności także do egzekucji już wszczętych oraz objęcie nowymi zasadami głosowania uchwał, nad którymi głosowanie rozpoczęto przed wejściem ustawy w życie. Osobny przepis dotyczy terminów zaskarżania uchwał podjętych przed zmianą.
W tekście z 20 października widać także odesłania i rozwiązania, które wymagają dalszego sprawdzenia w toku prac legislacyjnych. Przykładowo projektowany art. 21 ust. 3 odsyła do art. 22a, którego nie wprowadza; art. 20 nie powtarza progu liczby lokali opisanego w art. 19; a jeden z przepisów przejściowych dotyczących zmiany sposobu użytkowania odsyła do art. 6 projektu, który dotyczy innej ustawy. Ostateczny tekst może te kwestie poprawić.
Rada Legislacyjna opublikowała opinię do wersji z 14 stycznia 2026 r. Jej uwagi obejmują między innymi status wspólnoty, odpowiedzialność właścicieli oraz projektowany sposób liczenia głosów w trybie indywidualnym. Ponieważ opinia dotyczy wcześniejszej wersji, nie należy bez porównania przenosić jej wniosków na tekst z 20 października.
Warto również odnotować, że wcześniejsze materiały opisujące projekt zapowiadały obowiązek udostępniania lokali na kontrole oraz określały urządzenia pomiarowe jako części nieruchomości wspólnej. Takich ogólnych regulacji nie ma w przekazanym projekcie z 20 października. W tej wersji urządzenia pomiarowe wskazano wśród wydatków na koszty zarządu, a nowelizacja nie dodaje opisywanego obowiązku udostępnienia lokalu do kontroli. Przy śledzeniu UD312 trzeba więc sprawdzać konkretną datę i treść dokumentu, nie tylko streszczenia wcześniejszych propozycji.
Co projekt oznacza dla wspólnot w Zawierciu?
Dla wspólnot mieszkaniowych w Zawierciu i okolicy najważniejsze będzie to, że wiele proponowanych zmian wymagałoby przeorganizowania praktyki: przygotowywania uchwał, dokumentowania doręczeń, prowadzenia rejestru umów i uchwał, opisywania kosztów oraz planowania zebrań. Właścicielom przyda się znajomość nowych terminów i zasad zaskarżania uchwał, ale do czasu wejścia ustawy w życie należy stosować obecne przepisy.
Jeśli wspólnota przygotowuje uchwałę o kosztach, dochodzeniu roszczeń za wady budynku, wyborze zarządcy albo zmianie przeznaczenia lokalu, warto najpierw sprawdzić obowiązujący stan prawny i dokumenty konkretnej nieruchomości. Prawnik w Zawierciu może pomóc ocenić uchwałę, umowę o zarządzanie, dokumentację techniczną i ryzyka wynikające z aktualnego projektu. Kancelaria SALVO IURE wspiera klientów w sprawach dotyczących nieruchomości, wspólnot mieszkaniowych oraz sporów cywilnych.
Najczęstsze pytania
Czy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali już obowiązuje?
Nie. Projekt UD312 nie jest ustawą. Obowiązki wspólnot i właścicieli zmienią się dopiero po uchwaleniu i ogłoszeniu ustawy oraz po upływie przewidzianego vacatio legis.
Czy projekt zmieni zasady głosowania nad wszystkimi uchwałami wspólnoty?
Nie w przekazanym brzmieniu. Mechanizm liczenia większości udziałów osób głosujących dotyczy określonych uchwał głosowanych na rocznym zebraniu, a następnie indywidualnie wobec osób, które nie oddały głosu podczas zebrania.
Czy wspólnota będzie mogła dochodzić odszkodowania za wady budynku?
Projekt przewiduje taką możliwość po upoważnieniu wspólnoty uchwałą. Właściciel miałby sześć tygodni od powiadomienia o uchwale na zgłoszenie sprzeciwu, co wyłączałoby jego udział w tej części roszczenia.
Czy po nowelizacji wspólnota będzie mogła wejść do lokalu na kontrolę?
W przekazanej wersji projektu z 20 października 2026 r. nie dodano ogólnego obowiązku udostępniania lokalu wspólnocie do kontroli instalacji. W razie awarii lub innych zagrożeń nadal trzeba uwzględniać obowiązujące przepisy i konkretną sytuację.
Czy właściciel będzie mógł zmienić mieszkanie na lokal usługowy?
Projekt zakładałby wymóg zgody wspólnoty wyrażonej uchwałą, jeżeli zmiana podlega procedurze zmiany sposobu użytkowania z Prawa budowlanego. Wspólnota miałaby dwa miesiące na podjęcie uchwały, a odmowę można byłoby poddać ocenie sądu.
Kiedy projektowane przepisy mogłyby wejść w życie?
Projekt wskazuje trzy miesiące od dnia ogłoszenia ustawy. Ponieważ projekt nie został jeszcze uchwalony i ogłoszony w Dzienniku Ustaw, nie ma ustalonej daty wejścia w życie.
Źródła
- Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz niektórych innych ustaw (UD312), Kancelaria Prezesa Rady Ministrów – karta projektu i cele regulacji.
- Porządek obrad Rady Ministrów z 20 sierpnia 2026 r. – projekt UD312 figurował w porządku obrad.
- Opinia Rady Legislacyjnej z 28 sierpnia 2026 r. – dotyczy wersji projektu z 14 stycznia 2026 r.
- Ustawa o własności lokali – tekst jednolity, Dz.U. z 2026 r. poz. 232.